La Cour de Cassation s’oriente depuis le début de l’année 2018 vers une appréciation assez stricte de la conformité des locations Airbnb, Abritel, etc. avec les stipulations du règlement de copropriété, lorsqu’il privilégie la destination de l’immeuble à l’habitation.
Comme le souligne l’arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile 3, du 8 mars 2018, N°14-15.864. :
« (…) attendu qu’ayant retenu qu’il résultait des stipulations du règlement de copropriété que l’immeuble était principalement à usage d’habitation, avec possibilité d’usage mixte professionnel-habitation et à l’exclusion de toute activité commerciale, ce qui privilégiait son caractère résidentiel qui était confirmé, dans sa durée et sa stabilité, par l’obligation pour le copropriétaire d’aviser le syndic de l’existence d’un bail et constaté que (les bailleurs) avaient installé dans les lieux des occupants, pour de très brèves périodes, ou même des longs séjours, dans des « hôtels studios meublés » avec prestations de services, la cour d’appel, qui en a souverainement déduit que ces rotations des périodes de location ne correspondaient pas à la destination de l’immeuble, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ».
Les juges avaient une approche différente pendant de nombreuses années :
Les juges du fond faisaient un parallèle entre le bailleur d’un local touristique de courte durée et la clientèle des professions libérales autorisées à exercer dans des immeubles à usage principal d’habitation.
Dans ces deux cas de figure, les clients pénètrent dans l’immeuble, qu’ils occupent temporairement, des personnes n’y résidant pas principalement. C’était d’ailleurs en raison de cet élément de comparaison que la Cour de cassation avait déclaré non-écrite la clause d’un règlement de copropriété qui soumettait la location de meublés touristiques à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (Civ. 3e, 8 juin 2011, n° 10-15.891).
Dans la mesure où l’exercice d’une profession libérale, avec le passage de la clientèle qu’il implique, était autorisé dans un immeuble, il devait en être de même pour les locations de meublés touristiques.
Les locations meublées classiques étaient généralement jugées conformes à la destination d’habitation de l’immeuble lorsque ce dernier était jugé sans luxe (Civ. 3e, 26 nov. 2003, n° 02-14.158) et qu’elles ne causaient pas de nuisances excessives à ses résidents (Civ. 3e, 22 mai 2012, n° 11-10.032).
Le parallèle effectué entre l’autorisation d’exercice des professions libérales et les locations de meublés touristiques paraît pourtant convaincant :
- Un financement est escompté et obtenu
- Les passages des clients comme des preneurs, répétitifs et potentiellement gênants pour les habitants de l’immeuble.
La différence porterait elle seulement sur le fait que les allers et venues des premiers n’ont lieu qu’en journée et font courir un moindre risque de nuisances, sonores comme matérielles, que les seconds qui, louant généralement un appartement pour quelques jours de vacances, seront davantage enclins à négliger la réglementation de l’immeuble et la tranquillité de ses habitants permanents ?
Les juges s’appuient maintenant sur deux critères :
- L’autorisation dans le Règlement de Copropriété d’une activité commerciale que constitue la location, même de courte durée, de meublés touristiques.
- L’absence de troubles (anormaux) du voisinage susceptible d’être causés par cette activité (CA Paris, 11 sept. 2013, n° 11/12572).
Dans l’arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile 3, du 8 mars 2018, le premier critère était rempli ainsi que le second mais en ce sens que les nuisances sonores et matérielles, notamment sur les parties communes, avaient été causées par les travaux d’aménagement des meublés et avaient donc pu être constatées.
Sans travaux dans les locaux pour faire de la location de courte durée la preuve d’un trouble futur et donc hypothétique est-elle possible ?
N’hésitez pas à prendre contact avec notre cabinet en cas d’interrogation.
