Construction immobilière : les éléments de la présomption de réception tacite

Cour de cassation, Chambre civile 3, 30 janvier 2019, n° 18-10.197 / 18-10.699

 

La réception des travaux, cette création jurisprudentielle, a été consacrée par la loi du 4 janvier 1978.

Elle est « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement » (article 1792-6 alinéa 1 du code civil).

La réception qui s’analyse comme un acte juridique par lequel le maître de l’ouvrage constate que l’immeuble est en état d’achèvement requis et devient donc le point de départ des garanties (parfaite achèvement, biennale et décennale).

En pratique cet acte juridique se fait par écrit (pour des raisons de preuve) et à l’amiable.

Elle peut être tacite si elle résulte d’une volonté non-équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter les travaux (Cour de cassation, Chambre civile 3, 1é février 2005, n° 03-16.880).

Mais quels sont les éléments prouvant la volonté non-équivoque du maître de l’ouvrage ?

Les juges portent leur regard sur de nombreux éléments :

  • Prise de possession des lieux
  • Paiement du prix
  • Déclaration d’achèvement
  • Abandon de chantier par l’entrepreneur
  • Absence de désordre
  • Absence de contestation sur la qualité des travaux.

La Cour de Cassation dans son arrêt du 30 janvier 2019, vient préciser que :

  1. L’achèvement de la totalité de l’ouvrage n’est pas une condition de la prise en possession d’un lot et de sa réception.
  2. Le paiement de l’intégralité des travaux d’un lot et la prise en possession par le maître de l’ouvrage valent présomption de réception tacite.

La présomption en tant que conséquence que la loi ou le magistrat tire d’un fait connu à un fait inconnu (article 1349 ancien du code civil) est en l’espèce reconnue lorsque les deux conditions (paiement du prix et de prise en possession des lieux) sont remplies.

Elle dispense donc le maître de l’ouvrage de prouver sa volonté non-équivoque et fait peser le risque de la preuve sur celui qui conteste la réception tacite.

Si ces deux conditions sont remplies, le juge pourrait-il constater la réception tacite si le comportement du maître de l’ouvrage ne permet pas d’induire sa volonté d’accepter l’ouvrage ? Ces deux éléments permettent donc de présumer de la volonté du maître de l’ouvrage ?

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