En vente immobilière, l’obligation de l’agent immobilier de protéger ses clients malgré eux.

Pinocchio et son ombre… ° Crédits : Giorgo Majno- Getty

Cour de cassation, Chambre civile 1, 9 janvier 2019, n° 18-10.245

Des époux vendent leur bien immobilier par l’intermédiaire d’un agent immobilier à un prix de 173.000 €. Lors de cette vente, les vendeurs comme leur agent immobilier ne fait aucunement mention de la construction à venir d’une rocade qui passerait à moins de 50 mètres de l’immeuble.

Devant les juges du fond la vente est annulée pour dol.

L’annulation de la vente et la condamnation des époux sont retenues, les juges du fond reconnaissent qu’ils ont trompé leurs cocontractants en dissimulant en connaissance de cause des éléments relatifs aux qualités essentielles de la chose vendue.

En effet, si la construction de la rocade à proximité de l’immeuble avait été connue des acquéreurs, ils n’auraient pas contracté.

Les vendeurs rendent donc la somme obtenue et la propriété leur est restituée.

Peu de temps après, les époux vendent à nouveau leur bien pour la somme de 119 000 €.

En parallèle, ils assignent leur agent immobilier sous l’égide de l’article 1147 du code civil (maintenant 1231-1 du code civil) applicable à la date des faits pour défaut de conseil et d’information.

En effet, les époux reprochaient à l’agent immobilier de ne pas avoir respecter son obligation de conseil et d’information en ne les ayant pas mis en garde sur le risque de dol et donc d’annulation de la vente du fait de leur omission.

La jurisprudence considère de façon constante que l’intermédiaire professionnel qui prête son concours à la réalisation d’une opération est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à la validité de la convention, même à l’égard de la partie qui ne la pas mandaté (Cass.1er civ, 25/11/1997 n°96-12.325).

Pour l’agent immobilier, il n’a commis aucune faute causale car :

  • Les époux n’avaient pas besoin de son conseil pour savoir que leur silence trompait les acheteurs ;
  • Qu’aucun conseil ou qu’aucune information ne pouvait amener un élément que les époux ne savaient déjà ;
  • En tant que mandataire des vendeurs, il ne pouvait agir contre leurs intérêts et leur volonté de dissimiler des éléments.

La Cour de Cassation répond en trois temps :

  1. « L’agent immobilier doit éclairer son mandant non seulement sur les éléments de fait dont il n’aurait pas connaissance, mais également sur les conséquences et les risques qui s’attachent à l’opération » et la Cour de Cassation de préciser que l’agent immobilier aurait dû attirer « l’attention de ses clients sur l’importance d’informer les futurs acquéreurs de l’existence d’un tel projet, et sur les risques encourus s’ils s’y refusaient ».
  2. « L’agent immobilier doit communiquer au notaire instrumentaire, si celui-ci n’en dispose pas, toutes les informations de nature à affecter l’efficacité juridique de l’opération » afin notamment qu’il dispose de l’ensemble des éléments de nature à assurer l’efficacité de l’acte qu’il instrumente.
  3. « L’agent immobilier ne saurait s’exonérer de ses obligations en raison de l’intervention du notaire instrumentaire ». Le notaire ne vient pas purger les fautes de l’agent immobilier.

Pour conclure, on pourrait ajouter qu’en fixant le prix de vente sans tenir compte du projet de rocade, l’agent immobilier à mis ses clients en position de se voir reprocher un dol. La faute de l’agent immobilier n’est-elle pas seulement là ? Celle de ne pas avoir évalué le bien à son juste prix ?

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