Depuis quelques années, le domaine de l’immobilier est percuté par de nouvelles obligations préventives que sont les diagnostics. Spécifiquement dans le domaine contractuel de la vente et des baux où le législateur est venu imposer des diagnostics amiantes, plombs, de performance énergétique, d’installation sanitaire, de gaz ou d’électricité, « geek »[1]. Ils s’attachent à la superficie des parties privatives d’un lot de copropriété ou aux risques naturels et technologiques, parfois en étant dénommés « état » ou « constat ».
Le diagnostic est un acte de prévention, une analyse de l’étude des signes visibles dans l’immeuble (passage d’air, galerie dans les boiseries…).
Les différents diagnostics vont être greffés à un compromis, un acte de vente ou encore un bail d’habitation. Leurs objectifs premiers sont d’affiner préventivement la qualité du consentement et par là-même de purger le domaine des vices cachés.
Le but est donc d’éclairer le preneur/acheteur mais aussi le bailleur/vendeur des travaux à faire.
L’explosion de ces nouvelles contraintes a mis en avant un nouveau métier, celui de diagnostiqueur ainsi qu’une déontologie spécifique. Outre sa nouvelle place quant à sa responsabilité lorsque son diagnostic est erroné le diagnostiqueur est soumis à des règles d’indépendance et d’impartialité particulières[2].
Les différents types de diagnostics qui forment un corpus réglementaire important ne peuvent s’apprécier de façon identique car leurs finalités ne sont pas les mêmes. En effet, le diagnostic amiante n’a pas la même finalité que le diagnostic performance énergétique nonobstant leurs objets respectifs[3].
Ce sujet sera l’occasion pour le cabinet L’HOIRY-VELASCO de proposer une série de 4 articles sur le DPE.
Le diagnostic de performance énergétique, un simple indice de direction.
Les différents types de diagnostics peuvent être catégorisés sur la base de leur finalité et cela met en évidence l’objectif particulier du diagnostic de performance énergétique.
– La finalité comme point de démarcation entre les différents diagnostics.
En posant notre regard uniquement sur les diagnostics immobiliers obligatoires, il apparaît que l’objectif qui prédomine est celui de la protection de l’acheteur. Non pas seulement une protection de son consentement, mais une protection sécuritaire de sa personne.
Ainsi, dans une catégorie relative à la protection de la personne, empreinte de coloration sécuritaire, peuvent être rangés le constat de risque d’exposition au plomb[4], le diagnostic relatif à la présence d’amiante[5], ou encore l’état de l’installation de gaz[6]. Dans l’ensemble de ces diagnostics, l’objectif est clair, celui de la protection des potentiels occupants du bâtiment contre des risques sanitaires graves sur leur personne.
Une seconde catégorie émerge ensuite, celle qui pourrait comprendre en son sein le diagnostic relatif à la présence de termites dans le bâtiment[7], l’état des risques naturels et technologiques[8] ou encore le diagnostic spécifique aux lots de copropriété d’un immeuble construit depuis plus de quinze ans[9]. En l’occurrence, c’est la solidité de l’immeuble qui est concernée. En effet, l’objectif de ces informations est celle d’une protection du bâtiment.
Il y aurait donc une suma divisio avec d’un côté les diagnostics de protection de la personne, et de l’autre, les diagnostics de protection de l’immeuble.
Chaque nouveau diagnostic entrerait alors forcément dans une de ces catégories, comme cela peut être le cas avec le diagnostic mérule qui entre de façon évidente dans les diagnostics de protection de l’immeuble.
Cependant les deux catégories ont en définitive pour objectif la protection de l’acquéreur.
Soit de façon directe par une protection contre un risque sanitaire, soit de façon indirecte.
Dans un premier temps une protection de l’immeuble qui permet de protéger, dans un second temps, l’acquéreur contre un effondrement, un risque ici naturel ou technologique etc. Les diagnostics ont donc pour objet de prévenir une mise en danger de l’acquéreur.
Pourtant, certains diagnostics peinent à suivre l’orientation protectrice. Effectivement, le diagnostic acoustique[10], de performance « geek »[11] et surtout en ce qui nous concerne le diagnostic de performance énergétique[12] ne paraissent répondre à la finalité protectrice des autres diagnostics.
– Le DPE, un diagnostic de direction.
Alors que le DPE n’a nullement pour finalité la prévention d’un risque de mise en danger de l’acquéreur. Son objectif est d’orienter la consommation immobilière vers des biens le moins énergivores possible.
Cet objectif directionnel se base sur l’évolution des comportements des consommateurs qui sont de plus en plus sensibles à la question énergétique, mais surtout sur l’espoir par les acquéreurs d’une consommation moindre ou du moins sur la connaissance de la consommation à venir.
Auparavant, les parties pouvaient renoncer à l’information en assumant la charge des risques de la révélation d’un défaut de solidité des murs ou de la présence de parasites ou encore d’une consommation excessive.
Alors que l’ensemble des diagnostics à la fonction protectrice paraissent réellement pouvoir éviter que les consentements soient viciés, l’importance des informations de direction répondent plus à une description approfondie de l’objet du contrat de vente immobilière.
Un diagnostic erroné qu’il soit de protection ou de direction entraîne une erreur et donc potentiellement un vice du consentement.
Mais toute la différence se fait au niveau du caractère déterminant de l’erreur.
En effet, lorsque la finalité du diagnostic est la protection de l’acquéreur, le caractère déterminant au consentement paraît être quasi certain, ce qui paraît moins certain pour un diagnostic de « direction ». La preuve du caractère déterminant est bien plus difficile à apporter.
L’information fournie par le diagnostic de performance énergétique permet de réintégrer, dans le cadre de la négociation, des coûts d’utilisation qui pourraient demeurer dissimulés en son absence. Obliger le vendeur à établir un diagnostic technique, ce n’est donc pas seulement lui imposer une charge supplémentaire, c’est transformer, par les informations transmises, le champ contractuel de l’opération immobilière en y intégrant des critères qui modifient le marché des biens immobiliers.
Lorsque le DPE est erroné, s’est posée la question des responsabilités des acteurs de la vente.
Responsabilités qui sont analysées dans les articles :
- L’action de l’acheteur envers le vendeur.
- L’action du vendeur envers le diagnostiqueur.
- L’action de l’acquéreur envers le diagnostiqueur.
Pour tout renseignement complémentaire, rapprochez-vous de notre cabinet, plus précisément de https://lhoiry-velasco-avocats.com/contact/.
[1] S. Becqué-Ickowicz, Le diagnostic « geek », Defrénois 2011. 1621.
[2] Au regard de l’article L.271-6 du CCH, l’indépendance et l’impartialité du diagnostiqueur doivent être établies tant vis-à-vis du demandeur du diagnostic que vis-à-vis des entreprises susceptibles de réaliser les travaux en rapport avec l’établissement de diagnostic (versements de commissions, rétribution quelconque ou encore lien familiaux).
[3] La différence entre les deux diagnostics est évidemment en premier lieu celle d’un objet différent (énergie pour l’un, amiante pour l’autre) mais dans notre approche nous nous concentrons sur la différence téléologique (une finalité de protection pour de diagnostic amiante et une finalité de direction –du comportement- pour le DPE).
[4] C. santé publ., art. L. 1334-5.
[5] C. santé publ., art. L. 1334-13.
[6] CCH, art. L. 134-6 : « En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de quinze ans, un état de cette installation en vue d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 ».
[7] CCH, art. L. 133-6.
[8] C. envir., art. L. 125-5, I.
[9] L. 10 juill. 1965, art. 46-1.
[10] Proposition d’amendement n° 162 au projet de loi n° 3632 relatif à la protection des consommateurs. La proposition, rejetée, définissait ce diagnostic comme un « document informant de l’existence dans la contiguïté du bien acquis ou loué d’activité, ayant des conséquences sonores sur l’espace public. Il doit préciser les jours et les horaires d’ouverture des établissements concernés, le niveau d’activité sonore engendré durant l’activité diurne et nocturne ».
[11] Sénat Prop. Loi n° 802 du 22 sept. 2011 relative au diagnostic de performance numérique.
[12] CCH, art. L. 134-1.
