C’est peu dire que la vie en copropriété peut parfois être difficile.
Un des sujets de discordance survient régulièrement lorsqu’un des copropriétaires souhaite acquérir un lot, fraction des parties communes, et souvent pour en faire une extension de son propre lot privatif.
L’exemple qui suit, tiré d’un jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de BAYONNE le 23 mars 2020, montre que le respect des règles juridiques est alors impératif.
L’approximation est source de conflit futur.
- Les faits :
Dans une copropriété, un des propriétaires souhaitait acquérir quelques m² des parties communes pour agrandir son appartement.
Il sollicite les autres copropriétaires et, par une première Assemblée Générale, la vente de ces quelques m² est décidée, autorisée, moyennant un prix déterminé.
Près de 6 mois plus tard, en raison de diverses tensions, une nouvelle Assemblée Générale décidait de voter à nouveau sur cette vente et cette fois-ci le vote est négatif, la question de la vente est donc renvoyée à plus tard.
- Les problèmes qui se sont posés :
- La vente autorisée la première fois était-elle valable ?
- Si oui, le copropriétaire pouvait-il commencer ses travaux ?
- La deuxième Assemblée Générale pouvait-elle revenir sur sa première décision ?
Ces questions, purement juridiques, avaient des conséquences pratiques très directes.
Le copropriétaire concerné, un peu pressé, commença ses travaux : le Syndicat des copropriétaires saisit alors le Juge des référés pour faire stopper les travaux et obtint gain de cause.
Pourquoi ?
Il faut ici distinguer deux choses :
- Le principe de la vente, et
- Sa formalisation.
La vente est un contrat consensuel qui se forme dès l’échange des consentements.
Si les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix, c’est-à-dire sur ce qui est vendu précisément et à quel prix, la vente, dans son principe, est parfaite.
Mais pour qu’elle soit formalisée, il faut encore la constater par un acte authentique devant notaire.
En l’espèce le copropriétaire était allé un peu trop vite puisque la formalisation de la vente devant notaire n’avait pas eu lieu compte tenu du « revirement » de l’Assemblée Générale des copropriétaires.
Par contre la deuxième Assemblée Générale, pouvait-elle revenir, par un simple vote de la majorité des copropriétaires sur le principe de la vente déjà consacré ?
Non, puisque la seule façon de revenir sur le consentement donné était soit par accord amiable des parties, soit par une décision judiciaire, en soumettant au Juge des arguments convainquant pour annuler la première décision.
En l’espèce le copropriétaire « déçu » a été contraint de saisir le Tribunal pour que le Juge tranche et dise que la vente établie en son principe par la première Assemble Générale était confirmée juridiquement.
Il est donc désormais propriétaire des m² convoités, à charge pour lui de formaliser la vente devant notaire.
Cet exemple montre que les tensions qui peuvent exister dans une copropriété ne doivent pas faire oublier le respect des règles juridiques de base.
Non seulement les règles applicables au droit de la copropriété, mais aussi, comme dans cet exemple, les règles de base des droits des obligations.
Le copropriétaire concerné a été trop vite en besogne et aurait dû attendre la signature de l’acte authentique devant notaire avant de commencer ses travaux. De son côté le Syndicat des copropriétaires a cru pouvoir revenir sur la première décision, sans se soucier des règles juridiques applicables aux consentements échangés dans la vente parfaite.
En conclusion, quelles que soient les dissensions possibles entre copropriétaires, il convient de s’entourer des meilleurs conseils sur le plan juridique avant de prendre des initiatives qui, parfois, se révèlent lourdes de conséquences.
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