La jurisprudence récente montre que la profession d’agent immobilier est l’une des plus exposées judiciairement.
Prenons quelques exemples récents :
- Cour de Cassation 3ème, 21 mars 2019, n°18-10772 :
Une agence immobilière établit un acte de vente entre un vendeur et un futur couple acquéreur.
L’agence notifie cette promesse à chacun des époux « acquéreur ».
Finalement la vente ne se fait pas et les vendeurs assignent les époux défaillants ainsi que l’agent immobilier, en paiement de la clause pénale prévue dans la promesse.
La Cour de Cassation considère que l’agent immobilier, rédacteur de la promesse, et l’ayant notifiée devait « vérifier la sincérité au moins apparente de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs », faute de quoi on ne pouvait être sûr que chacun des époux acquéreur avait bien reçu, personnellement, la promesse.
En clair, l’agent immobilier devait s’assurer que la signature l’accusé réception de la lettre recommandée notifiant la promesse était la bonne, pour chaque époux.
Moralité : agents immobiliers, peaufinez vos talents de graphologues !
- Cour de Cassation 3ème, 28 juin 2018, N°17-14605 :
Une société A loue des locaux commerciaux à une société B.
La bailleresse, la société A, souhaite vendre ce local par le biais d’une agence immobilière, laquelle trouve un acquéreur intéressé, la société C.
Elle notifie alors à la société B une offre de vente au prix convenu avec la société C, mais augmentée des honoraires de l’agence immobilière qui a engagé des frais de recherches, précisément pour trouver un potentiel acquéreur en la personne de la société C.
La société B refuse de payer ces frais d’agence.
La Cour de Cassation tranche : « non seulement il fallait notifier l’offre de vente au locataire, sans rechercher préalablement un autre acquéreur, car le locataire bénéfice d’un droit de préférence, mais surtout cette préférence est un droit, ce qui exclut tous frais de recherches par une agence ».
Pas besoin d’effectuer des recherches pour un acquéreur puisque le locataire bénéficie a priori d’un droit d’acquérir.
Moralité : agents immobiliers, ne mettez pas la charrue avant les bœufs !
- Cour de Cassation 1ère, 12 décembre 2018, N°17-10417 :
Un vendeur confie la vente d’un terrain constructible à une agence immobilière. Cette dernière trouve un acquéreur. Finalement le vendeur refuse de vendre.
L’agent immobilier assigne alors en se fondant sur la clause pénale, mais il est débouté car la Loi Hoguet, pierre angulaire réglementant la profession de l’agent immobilier, subordonne le versement de la commission à la vente effective et surtout le mandat donné, sauf clause expresse en ce sens, n’engage pas le mandant sur une obligation de vendre.
La sanction est sévère.
Moralité : agents immobiliers, oubliez votre commission !
- Cour de Cassation 3ème, 31 janvier 2018, N°17-10340 :
Un agent immobilier A reçoit un mandat de commercialiser un projet de lotissement.
La vente du terrain se fait finalement par une autre agence immobilière B, qui pourtant reconnaît que le bien lui a été présenté par A.
L’agent immobilier A, faute de droit à sa commission, poursuit en justice sur le fondement de l’enrichissement sans cause : l’acquéreur, selon lui, a profité de son travail de recherches, sans contrepartie et donc sans cause.
D’un autre côté, percevoir la commission n’est pas possible puisque l’agent immobilier n’a pas finalisé la vente.
La Cour de Cassation refuse de suivre sur ce terrain : « l’agent immobilier n’est lié par aucun contrat avec ce tiers qu’est l’acquéreur, il n’est pas non plus son mandant ».
Moralité : agents immobiliers, ne comptez pas sur la morale !
- Cour de Cassation 3ème, 17 mai 2018, N°17-11760 :
Un agent immobilier intervient dans la cession d’un bail commercial.
Il s’avère ensuite que les locaux sont amiantés, et qu’un désamiantage sera nécessaire pour pouvoir exploiter.
L’agent immobilier est condamné en appel sur la base de son devoir d’information auquel il aurait manqué.
Non, répond la Cour de Cassation : l’obligation de fournir un dossier technique « amiante » incombe exclusivement et légalement au seul propriétaire, et encore sur demande, l’agent immobilier n’a aucune obligation légale en la matière.
Moralité : agents immobiliers, pas toujours coupables ni responsables !
- Cour de Cassation 1ère, 12 décembre 2018, N°17-31639 :
Une agence immobilière réalise une promesse de vente, mais le vendeur refuse de signer l’acte authentique et de réitérer devant notaire.
Il y est finalement contraint par l’acquéreur, par un jugement de vente forcée et de réitération forcée.
L’agent immobilier réclame alors sa commission.
A juste titre dit la Cour, car la commission était due « en cas de réitération », peu importe que celle-ci soit volontaire ou forcée par un jugement.
Moralité : agents immobiliers, tenez bon !
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