La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) « est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux… » (Article L 261-3 du code de la construction et de l’habitation)
Le contrat de VEFA doit prévoir un délai de réalisation de la construction (date fixe ou trimestre).
Il arrive parfois que ce délai ne soit pas respecté par le constructeur causant de grosses pertes au futur acquéreur (location d’un garde-meubles, recherche et paiement d’un loyer pour un autre logement, perte de loyers pour un investisseur et d’avantages fiscaux liés à la loi Pinel, frais intercalaires, etc.).
L’article L 261-1 du code de la construction et de l’habitation pose comme caractéristique essentielle du contrat de VEFA l’obligation d’édifier l’immeuble vendu dans un délai déterminé.
C’est pourquoi le retard de livraison de l’immeuble est susceptible d’entrainer la responsabilité du vendeur ainsi que la résolution de la vente si le manquement du vendeur à son obligation de livrer dans les délais est jugé suffisamment grave (Cour de Cassation, 3ème civil du 24/03/2015 n°14-13.914).
Le retard peut donc entraîner la condamnation du constructeur au paiement de dommages et intérêts à l’acquéreur s’il en est résulté pour lui un préjudice que la vente soit exécutée ou résolue.
Une grosse partie du travail va donc se porter sur l’analyse du préjudice subi par l’acquéreur lésé.
- La perte locative.
Souvent le retard de livraison impose aux futurs acquéreurs de rester en location (en continuant à payer leur loyer) ou dans le cadre d’un investissement les empêches de pouvoir bénéficier de revenus locatifs. Ce préjudice doit donc être calculé. Perte locative x les mois de retard (intervalle entre la date prévu contractuelle de livraison et la date réelle de livraison)
- Les frais intercalaires.
Les frais intercalaires correspondent aux frais engendrés par le déblocage d’un prêt immobilier en plusieurs étapes. Le remboursement du capital emprunté ne se fera qu’au moment du déblocage complet des fonds. En attendant cette date, les futurs acquéreurs paient des intérêts intercalaires portant sur la fraction du capital déjà débloqué. Le retard de la livraison augmente donc d’autant le temps de paiement des frais intercalaires qu’il repousse le remboursement réel de la somme empruntée. Le remboursement des frais intercalaires supplémentaires peut donc être demandé.
- Le dispositif Pinel
Le retard de livraison décale souvent le point de départ de la réduction d’impôt qui est calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf.
Ce décalage a souvent des conséquences sur le plan financier mise en place par le futur acquéreur en cas d’investissement locatif.
Les tribunaux reconnaissent aussi un préjudice moral dans certains cas.
ATTENTION :
Les contrats de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) prévoient souvent une suspension ou une prolongation du délai contractuel de livraison de l’immeuble dans différentes hypothèses.
D’ailleurs par un arrêt de la 3ème Chambre civile du 23 mai 2019 n° 18-14.212 la Cour de Cassation a considéré que n’était pas abusive la clause qui prévoyait que « la livraison du bien vendu serait retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier » car n’ayant ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Les hypothèses les plus courante de causes légitimes sont :
– Intempéries
– Cas de force majeure
– Procédure collective d’une entreprise
– Défaillance d’une entreprise
– Anomalies du sous-sol…
La cause du retard doit cependant être objective et l’évènement en lien direct avec le retard du chantier et aussi ne pas avoir pour origine des fautes ou des négligences imputables au vendeur.
Le juge doit rechercher si l’évènement remplit les caractéristiques de la force majeure et s’il a été à l’origine du retard constaté.
Pour exemple, la justification des jours de retard causés par des intempéries doit être réalisé par un tiers au contrat et sur la base de relevés météorologiques publics.
Avis N°16-01
« La Commission des clauses abusives,
Vu les articles L. 212-1 et R.822-21 du code de la consommation ;
Vu la demande d’avis formulée par le tribunal d’instance de Boulogne-Billancourt, par jugement le 20 juillet 2016, à l’occasion d’une procédure opposant Mme Y et la Société Civile Immobilière X.
La Commission des clauses abusives est d’avis que :
La clause du contrat de vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement litigieux, qui stipule un report du délai de livraison de ce bien, en présence de jours d’intempéries, le dit report défini comme d’une durée du double des dits jours ne peut être jugée abusive en ce que :
- Le relevé des dits jours est réalisé par un tiers au contrat et sur la base de relevé météorologiques publics ;
- Le report du délai de livraison pour un nombre de jours double de celui des jours d’intempéries ne parait pas, au regard des nécessités de réorganisation d’un chantier, manifestement disproportionné ;
- Le dit report ne modifie pas les stipulations ne rendant exigibles les obligations de paiement échelonné des sommes dues par le consommateur qu’au fur et à mesure de l’achèvement des étapes de la construction. »
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